HAJIN LAW FIRM

BUSINESS

부동산

온라인문의
01
매매계약 관련 분쟁

부동산에 대하여 계약을 하였으나 과정에서 착오, 사기, 강박 등으로 인하여 잘못된 매매계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 민법은 위와 같은 이유로 계약을 취소할 수 있는 규정을 두고 있습니다.

또한, 계약의 이행지체, 이행불능, 불완전이행 등의 사유가 발생하는 경우에는 계약을 해제할 수 있으며, 그 이외에 판례는 사정변경으로 인한 해제권의 발생을 인정하고 있으므로 이러한 매매계약의 취소나 해제를 주장하기 위해서는 면밀할 법률 검토를 통하여 상대방에게 이를 주장하여야 합니다.

02
임대차관련 분쟁

주택 및 상가에 대한 임대차의 경우 임대차 관계의 종료와 관련된 보증금 반환, 원상회복, 명도 등의 분쟁이 발생합니다. 이러한 경우 임대차 관계 종료와 관련하여 임대차관계 종료 사유 등을 입증해야 하며, 임대인의 명도청구와 관련해서는 무엇보다 빠른 시간 안에 소송을 종결하는 것이 가장 중요합니다.

또한 임대인 입장에서 임차인이 차임을 연체하는 경우 명도소송에 소요되는 기간과 잔존 보증금 공제에 의한 소진 시점을 감안하여 명도소송을 제기해야 할 필요가 있습니다.

03
권리금 분쟁

권리금은 일반적으로 장소적 이익으로 바닥 권리금, 점포의 노하우, 거래처 등의 영업권리금, 시설 및 비품 등의 시설권리금으로 나누어 볼 수 있습니다.

권리금은 임대차 체결 당시 전 임차인에게 권리금을 지급하지 않았다고 하더라도 임대차 기간 동안의 시설이나 위치의 이점 등 재산적 가치가 임대차 종료 시에 남아있다면 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

권리금에 대하여 상가임대차보호법에서 그 보호규정을 신설하여 이를 보호하고 있습니다. 상가임대차보호법은 임대인은 임대차 기간이 끝나기 전 3개월부터 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 행위를 하여서는 안됩니다. 만약 임대인이 권리금 회수를 방해하는 경우 임대인은 손해배상의무를 지도록 규정하고 있습니다.

04
부동산 중개관련 분쟁

공인중개사나 중개보조원을 통하여 부동산 거래를 진행하는 경우에도 거래 목적 부동산의 법률적인 문제로 인하여 손해가 발생하는 경우가 있습니다.

공인중개사법 제30조 제1항은 ‘중개업자는 중개행위를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’고 규정하고 있으므로, 중개업자가 고용한 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 경우에 중개보조원은 당연히 불법행위자로서 거래당사자가 입은 손해를 배상할 책임을 지는 것이고, 이 경우에 공인중개사법은 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다고 정함으로써 중개업자 역시 거래당사자에게 손해를 배상할 책임을 지도록 하는 규정하고 있습니다.

따라서 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에는 중개보조원과 중개보조원을 고용한 중개업자를 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

05
부동산 권리분석

경매의 경우 건물과 물건에 대한 현장조사도 필요하지만, 제일 중요한 것은 권리분석입니다. 특히 부동산 경매물건의 권리분석은 결국 법률에 근거하는 것으로 법률전문가에 의한 권리분석에 관한 조언이 반드시 필요합니다.

최근 경매과정에서 유치권 악용의 폐해가 심각한바, 유치권의 피담보채권이 대부분 금액이 크고, 유치권자가 낙찰가를 하락시켜 직접 매수하거나 매수인에게 부담시킬 의도로 허위, 과장 유치권을 남발하기도 하며, 이로 인한 채권자 등 이해관계인, 매수인등의 권리침해가 심각한 수준입니다.

특히 허위유치권의 외관을 보임으로써 입찰가를 저감시키는 등 공정한 경매를 방해하면 위계에 의한 경매입찰방해죄 (형법 제315조)로, 공사도급계약서 등 사문서를 위조 내지 변조하여 법원에 제출했다면 사문서 위조 내지 변조 및 행사죄(형법 제231조) 등의 죄명으로 형사고소를 할 수 있습니다. 또한 채무자 내지 매수인의 점유를 침탈하려고 시도하는 과정에서 주거(건조물)침입죄, 재물손괴죄, 업무방해죄, 폭행·협박·상해죄 등이 문제되기도 합니다.

06
부동산 경매 및 강제집행

부동산의 경매와 관련하여 집행에 대한 문제가 있을 경우에는 집행권원의 내용인 사법상의 청구권이 현재의 실체상태와 일치하지 않는 것을 주장하여 청구이의의 소나 제3자가 집행의 목적물에 대하여 소유권 또는 목적물의 양도, 인도를 막을 수 있는 권리를 가진 때 이를 침해하는 강제집행에 대하여 이의를 주장하여 집행의 배제를 구하는 제3자이의의 소를 제기할 수 있습니다.

경매에 따른 배당에 관하여 배당이의의 소를 제기하여 배당표에 대한 이의를 진술한 자가 그 이의를 관철하기 위하여 배당표이 변경을 구하는 소를 제기할 수 있으며, 원고는 배당기일에 배당표의 기재에 대하여 이의를 진술한 채권이며, 집행력 있는 정본이 없는 채권자에 대하여 채무자가 배당이의를 한 경우에는 채무자도 배당이의의 소의 원고가 됩니다.

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